今天成都已经政策见底了,可以说自限购解除以后,这一次政策宽松更为彻底。
6个大的政策里面,有几条很值得关注的点:
1、公积金不再鸡肋,顶格贷款额度80万提高到120万,不分首套二套,统一2.85%利率,支持商转公、可以全家老少公积金隔代提取,省内也不再限制异地。
房sir解读:精准覆盖企事业单位,以及工龄够长,公积金够高的这部分大厂管理层、领导、老职工多买,变相鼓励全川体制内这部分购买力到成都买房,一个是扩大杠杆,一个是继续加大核心城市承债能力。
其实真正能享受到公积金顶额低息福利的,毕竟是少数,对于整个市场的影响力有限,公积金这轮宽松到底,对工龄较长、公积缴存金额度较高的企事业职工利好,但覆盖的人群有限。
2、取消了新购商品住宅(包括二手房)限售,网签备案时间在今天之后的,取消限售。新购商品住房以网签备案时间为准,新购二手住房以不动产转移登记登簿时间为准。
房sir解读:政策工具箱四限中的最后一个有条件的解除,也相当于为一些尚有增值空间的资产开了套利后门。
以往的一些网红盘,交易即可套利的资产确实还在限售,这一次并未解除,但只要通过赠予或者倒一次手,只需要缴纳一点税费就成功逃课可交易。
这项政策进一步拉高了核心优质资产的价值,毕竟现在不是网红盘时代,还能通过快速交易来套利的资产屈指可数,只限于少部分优质资产。
3、二孩及以上家庭商贷购房均认定为首套住房,支持商业银行按照认定套数办理住房贷款。
房sir解读:如果认为这是为了人口增量问题,那是误解了政策的本意。本次政策专门提这一点,还是在精准覆盖中产,可以说是为这部分人量身定制。
大部分普通人并无动力多胎(实际上年轻人连婚都不想结),多孩家庭一个是实力肯定允许,有能力承债,二个是家庭结构变化,多半都有换房置业的需求。
降低多孩家庭利率,可以让这部分目标人群打消顾虑,大干快上,赶紧上车,该换就换,该买就买。
4、支持使用住房公积金先租后购。同一个自然年度内,办理过租房提取的缴存人,还可办理购房提取或偿还住房贷款本息提取。申请住房公积金贷款的,近一年内租房提取金额可纳入贷款额度计算。
房sir解读:说大白话就是,以前公积金提取拿来租房后,就限制拿来买房贷款,现在即便用过了,剩下的也还是可以拿来还贷款。
这一条的目标人群主要就是刚需了,公积金额度缴存额度不高的这部分人,过去很多都想办法提取过,现在给你一个重新拿来贷款买房的机会,主要利好二手房市场,毕竟这点公积金大概率只够做组合贷。
5、买房即落户
房sir解读:最重磅的政策来了,在本市行政区域内购买商品住房(已交付使用)或二手住房的人员,可在住房所在地申请本人落户,其配偶、未成年子女、老年父母符合投靠条件的,可申请办理户口随迁。
而落户涉及到的利益很广,子女教育问题、社会福利保障问题、证件办理等等,最重要的还是学籍问题。
比如高新、青二、锦二的一部分书包房,是否能入读,绝大部分都和户籍挂钩。
新政策后,对各个区域的公共配套资源是个相当大的考验,特别是现在各大学校爆仓的问题,后面会结构性加重,优质书包房价格会进一步炒高,一些细分市场,比如挂户房可能会热一波。
6、二圈层出让土地,成品房比例可自行确定;新增土拍,1个月内须缴清50%土地款,剩余50%可1年内缴清;新供土地不再收取项目开发建设履约保证金,已收取的依规退还。
房sir解读:这几条明显是给开发商信心,降低开发商的拿地开发难度,特别是二圈层,这一次单拎出来,土地财政金问题应该比较严重。
站在购房者的视角来看,等于是鼓励拿地,扩大市场供应,那之前大家判断收缩供应保新房价格的预期可能就落空了,房企开发资金监管也变相宽松。
这一回多个职能部门一起发力,总体目标还是希望止跌企稳,已经想尽办法,从公积金、落户、开发商多个维度让各位加杠杆了。
千言万语还是土地财政问题,债务压力太大了。政策工具箱压箱底的几件也拿了出来,后面真的一滴都没有了,可以认为是政策底。
而中国楼市,归根结底从来就是政策市,政策底就相当于市场底。
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2024-10-16 18:22:12
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